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公開番号2025015798
公報種別公開特許公報(A)
公開日2025-01-30
出願番号2024202479,2023186814
出願日2024-11-20,2016-07-29
発明の名称区分所有事務所投資管理システム、区分所有事務所投資管理システムの制御方法、区分所有事務所投資管理システムのプログラム及び記録媒体
出願人株式会社ボルテックス
代理人個人
主分類G06Q 50/16 20240101AFI20250123BHJP(計算;計数)
要約【課題】区分所有事務所を投資物件として賃貸する事業体において、経済状況の変動を加味して、将来における損益を予測し、経済状況等を含む多様な状況分析結果に従った、区分所有事務所物件に関する投資に対する投資効果、リスク分析を可能とすること。
【解決手段】区分所有事務所を不動産物件として供給する事業体において、仕入れて販売するまでの損益と、将来における不動産価格を予測する。また、投資対象となる区分所有事務所物件の現在における各種状況を明確に把握してするとともに、経済状況がそのまま推移した場合の財務諸表等をもとに、区分所有事務所の供給側事業体、所有側事業体双方のおける投資効果、リスクを分析し、さらに、物件状況、経済状況を想定して作成した、財務諸表、消費税シミュレーション結果一覧をもとに、投資効果、リスクを分析し、業務展開の指標を提供するシステムとする。
【選択図】図1
特許請求の範囲【請求項１】
少なくとも管理サーバ及び管理データベースを有する管理システム並びに営業店プロセッサ及び営業店データベースを有する営業店システムを備えてなる実需および投資を目的とした区分所有事務所の販売事業のための仕入れ及び販売に関する区分所有事務所投資管理システムにおいて、
前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって取得対象となる不動産の仕入対象物件に係る、物件所在場所、物件価格、坪単価、総専有面積、築年数を含む第１の情報を入力するための第１の手段と、
前記入力された第１の情報を前記管理サーバと前記管理データベースとによる及び／もしくは営業店プロセッサと前記営業店データベースとによって、前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベース上に格納するための第２の手段と、
前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって前記仕入対象物件の賃貸状況に係る、階層、滞納の有無を含む第２の情報を入力するための第３の手段と、
前記入力された第２の情報を前記管理サーバと前記管理データベースとによる及び／もしくは営業店プロセッサと前記営業店データベースとによって前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベース上に格納するための第４の手段と、
前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって前記仕入対象物件の取得費用に係る、物件の土地価格、物件の建物価格、修繕積立金、修繕積立金として充当する基金を含む第３の情報を入力するための第５の手段と、
前記入力された第３の情報を前記管理サーバと前記管理データベースとによる及び／もしくは営業店プロセッサと前記営業店データベースとによって前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベース上に格納するための第６の手段と、
前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって前記仕入対象物件の個別収支に係る、賃料収入、共益費収入、管理費支出、修繕積立金支出、販売価格、原価、利益率を含む第４の情報を入力するための第７の手段と、
前記入力された第４の情報を前記管理サーバと前記管理データベースとによる及び／もしくは営業店プロセッサと前記営業店データベースとによって前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベース上に格納するための第８の手段と、
前記管理サーバと前記管理データベースとによる及び／もしくは営業店プロセッサと前記営業店データベースとによる前記取得対象となる不動産の仕入対象物件を仕入れる場合の仕入れの決定のための情報として、前記第１の情報である仕入対象物件データテーブル、前記第２の情報である賃貸状況一覧、前記第３の情報である取得費用一覧、及び、前記第４の情報である個別収支一覧を提供する手段と
を備えたことを特徴とする区分所有事務所投資管理システム。
続きを表示（約 2,400 文字）【請求項２】
少なくとも管理サーバ及び管理データベースを有する管理システム並びに営業店プロセッサ及び営業店データベースを有する営業店システムを備えてなる実需および投資を目的とした区分所有事務所の販売事業のための仕入れ及び販売に関する区分所有事務所投資管理システムにおいて、
コンピュータを、
前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって取得対象となる不動産の仕入対象物件に係る、物件所在場所、物件価格、坪単価、総専有面積、築年数を含む第１の情報を入力するための第１の手段と、
前記入力された第１の情報を前記管理サーバと前記管理データベースとによる及び／もしくは営業店プロセッサと前記営業店データベースとによって、前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベース上に格納するための第２の手段と、
前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって前記仕入対象物件の賃貸状況に係る、階層、滞納の有無を含む第２の情報を入力するための第３の手段と、
前記入力された第２の情報を前記管理サーバと前記管理データベースとによる及び／もしくは営業店プロセッサと前記営業店データベースとによって前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベース上に格納するための第４の手段と、
前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって前記仕入対象物件の取得費用に係る、物件の土地価格、物件の建物価格、修繕積立金、修繕積立金として充当する基金を含む第３の情報を入力するための第５の手段と、
前記入力された第３の情報を前記管理サーバと前記管理データベースとによる及び／もしくは営業店プロセッサと前記営業店データベースとによって前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベース上に格納するための第６の手段と、
前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって前記仕入対象物件の個別収支に係る、賃料収入、共益費収入、管理費支出、修繕積立金支出、販売価格、原価、利益率を含む第４の情報を入力するための第７の手段と、
前記入力された第４の情報を前記管理サーバと前記管理データベースとによる及び／もしくは営業店プロセッサと前記営業店データベースとによって前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベース上に格納するための第８の手段と、
前記管理サーバと前記管理データベースとによる及び／もしくは営業店プロセッサと前記営業店データベースとによる前記取得対象となる不動産の仕入対象物件を仕入れる場合の仕入れの決定のための情報として、前記第１の情報である仕入対象物件データテーブル、前記第２の情報である賃貸状況一覧、前記第３の情報である取得費用一覧、及び、前記第４の情報である個別収支一覧を提供する手段と、
として機能させるプログラム。
【請求項３】
少なくとも管理サーバ及び管理データベースを有する管理システム並びに営業店プロセッサ及び営業店データベースを有する営業店システムを備えてなる実需および投資を目的とした区分所有事務所の販売事業のための仕入れ及び販売に関する区分所有事務所投資管理システムにおいて、
前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって取得対象となる不動産の仕入対象物件に係る、物件所在場所、物件価格、坪単価、総専有面積、築年数を含む第１の情報を入力させ、
前記入力された第１の情報を前記管理サーバと前記管理データベースとによる及び／もしくは営業店プロセッサと前記営業店データベースとによって、前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベース上に格納し、
前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって前記仕入対象物件の賃貸状況に係る、階層、滞納の有無を含む第２の情報を入力させ、
前記入力された第２の情報を前記管理サーバと前記管理データベースとによる及び／もしくは営業店プロセッサと前記営業店データベースとによって前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベース上に格納し、
前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって前記仕入対象物件の取得費用に係る、物件の土地価格、物件の建物価格、修繕積立金、修繕積立金として充当する基金を含む第３の情報を入力させ、
前記入力された第３の情報を前記管理サーバと前記管理データベースとによる及び／もしくは営業店プロセッサと前記営業店データベースとによって前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベース上に格納し、
前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって前記仕入対象物件の個別収支に係る、賃料収入、共益費収入、管理費支出、修繕積立金支出、販売価格、原価、利益率を含む第４の情報を入力させ、
前記入力された第４の情報を前記管理サーバと前記管理データベースとによる及び／もしくは営業店プロセッサと前記営業店データベースとによって前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベース上に格納し、
前記管理サーバと前記管理データベースとによる及び／もしくは営業店プロセッサと前記営業店データベースとによる前記取得対象となる不動産の仕入対象物件を仕入れる場合の仕入れの決定のための情報として、前記第１の情報である仕入対象物件データテーブル、前記第２の情報である賃貸状況一覧、前記第３の情報である取得費用一覧、及び、前記第４の情報である個別収支一覧を提供する、
ことを特徴とする区分所有事務所投資管理情報処理方法。
【請求項４】
請求項２記載のプログラムを記憶した記録媒体。

発明の詳細な説明【技術分野】
【０００１】
本発明は、区分所有事務所の供給および所有に関する投資を行う場合の業績評価および成果評価に係る、区分所有事務所投資管理システム、区分所有事務所投資管理システムの制御方法、区分所有事務所投資管理システムのプログラム及び記録媒体に関する。
続きを表示（約 2,800 文字）【背景技術】
【０００２】
昨今の日本における経済状況には注目すべきものがあるが、そのなかで企業が不動産を所有した場合に、安定した財務状態を維持するためにはどうあるべきか研究を進めてきた本発明者は、企業本来の目的は、どのような状況においても、企業として存続し続けることであり、そのために、場合によっては本業により得た利益で不動産等を取得して、たとえ本業で利益が出ないときでも利益を確保する必要がある。特に、投資という観点から見ると、区分所有事務所への投資は、どのような状況下でも強い企業として存続するために有効な手段であるとの結論に至った。
【０００３】
しかしながら、不動産は高価であり、どの企業でも保有できるとは限らない。さらに、投資という観点から見た場合、過去の実例に照らしてみると、不動産所有で成功を収めるためには、一定規模以上の商業不動産に限られる。そのため、不動産投資に成功するのは、資金力豊かな限られた企業だけと思われがちだが、区分所有という方法により、多くの企業が事業継続の支えとなる有益な不動産投資を実現することができる。さらに、住むことを目的とする住宅向け不動産では使用価値をことさら高く評価する傾向があるが、企業における投資としての不動産の判断基準はどうあるべきか徹底的に見直すことにより、より高い収益性を上げることが可能となる。
【０００４】
一方不動産投資のリスクとして、賃料の下落が挙げられるが、賃料の下落が起こりにくい不動産としては、不動産を増やす余地があり将来的に競争力の下がりやすい郊外より、すでに土地を使い切って不動産を増やす余地の少ない大都市の、しかも中心部の方が有利である。さらに、中型、小型オフィスビルにおいては、昨今の不動産市場の需給バランスから、投資にはさらに有利となる。しかし、中型、小型オフィスビルといっても、ビルをまるごと所有する場合、それなりの資金が必要となるが、ビルの一部を所有することにより、価値ある物件を割安に購入できるだけでなく、これを分割し、区画単位ごとに区分所有として分譲することにより購入し易くすることで、さまざまな場面で効率の良い不動産投資を可能とする。特に、区分所有事務所に対する不動産投資を成功に導くカギは、長期におよぶ資金調達にあるといえるが、貸し手、借り手双方ともに納得のゆく資金調達とするためには、まず融資を決定するに当たり、不動産の将来における価値変動だけでなく、経済状況による金利等の変動により借入側の財務状況がどのように変動するかを的確にシミュレーションして、その結果を明示し、これに従って適正な判断を下されなければ、場合によっては多大な損害を蒙ることとなる。
【０００５】
以上、区分所有事務所への投資における諸事情について説明したが、他方、上記区分所有オフィスに投資する企業等へ物件を供給する事業体においても、上記投資する企業等が直面する諸問題と同様な、さまざまな対応が求められる。
【０００６】
例えば、一般的に区分所有するといえば、住宅向けのマンション等を意味することが多いが、本願で対象とする区分所有は、上記オフィス、事務所として使用することを前提としている。この点、一般常識と異なるため、関係者の理解を得ることが肝要となる。また、実需および投資を目的とした不動産を供給する以上、物件の賃料の変動、特に下落による資産価値下落等への対応、さらに、特に大型物件を丸ごと仕入れる場合のリスクへの対応、あるいは、仕入等のために必要となる資金調達等への対応等が、是非とも必要となる。これらは、まさに区分所有事務所へ投資する企業等が抱える問題と同様といえる。
【０００７】
すなわち、住宅というよりむしろオフィスを構えるのに好都合な、例えば大都会の中心部に建設された、しかも中、小型の中古物件を、丸ごと、あるいは特定階層を買収することが、該区分所有事務所を提供する上で、有用な対応といえる。さらに、該物件がすでに賃貸等によりオフィスとして貸し出されているなら、この賃貸状況を分析することにより、該物件を投資目的として所有する上で、賃借料等に関するまたとない情報を得ることができる。それだけでなく、該物件の所有が、旧所有者から、区分所有事務所として所有する新所有者へ移管されても、優良なテナントであれば、引き続きテナントとしてそのまま借り受けてもらえるなら、立ち退き要求や、新規テナントを探す等の手間を省くことができる。さらに、中、小型ビルの買収であれば、大規模なビルを丸ごと買収する場合に比べて比較的少ない投額で済むだけでなく、物件に対する、例えば修理、修繕、あるいは利便性、居住性向上のための費用も抑えることができる。また、中古物件を区分所有事務所として再販売するため、各付属物が故障するリスクを物件供給側で、上記修理、修繕を一定範囲で見込んでいるため、区分所有事務所の物件価格を有利に設定できるだけでなく、区分所有事務所の賃借料も有利に設定できることとなる。このように、区分所有事務所を提供するためには、通常の住宅用のマンションを供給する以上に、さまざまな課題を解決する必要があるだけでなく、区分所有事務所の供給側、購入側双方に、相応の利益を生み出す必要がある。そのためには、物件供給側、購入側双方、特に購入側に関する投資シミュレーションを行うことが肝要となるが、物件供給側において、居住向け物件の区分所有と異なり、利便性等向上のために、例えば共有部、共有部付属物の改修を行い、これに関する費用の按分等への対応が求められる。
【０００８】
このような、区分所有事務所の供給側、購入側双方における不動産投資への評価において、変動要因を考慮する必要に鑑み、さまざまな手法を用いて、不動産投資を将来に渡り的確に把握する技術的思想が開示されている。
【先行技術文献】
【特許文献】
【０００９】
特開２００３－２１６７１３号公報
特開２００５－３８２９２号公報
特開２００２－２５９８８５号公報
【発明の概要】
【発明が解決しようとする課題】
【００１０】
まず、区分所有事務所の供給側における投資シミュレーションにおいては、例えば特開２００３－２１６７１３号公報において公開されているように、区分所有の各戸の資産評価において、一部の限定された戸である部屋を共有する規約的共用が存在する場合の按分処理を行う場合を考慮した課税評価額の計算を一括処理する技術思想がすでに開示されているが、本願における区分所有事務所への対応、共有部付属物の費用按分等に関しては、具体的な開示がなされていなかった。
（【００１１】以降は省略されています）

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